マンションの共有持分も売れる?売却の方法と注意点は?

公開日:2022/01/15  最終更新日:2021/12/03


マンションを購入する際に住宅ローンの借入などを理由に、共有名義にして購入した方は多いでしょう。共有名義の場合、マンションを売却する際に難しいイメージがありますが、1つの物件について、自分の共有持分のみを売却することは可能なのでしょうか。そこで、マンションの共有持分の売却方法や注意点について詳しく解説します。

マンションの共有持分は売却可能?

マンションが共有名義になっている場合、一部分の共有持分を売却することは可能なのでしょうか。結論からいうと、「可能」です。

たとえばご夫婦でマンションを購入し、2人の氏名で共有名義になっている場合、離婚などの理由で1人が共有持分を売却されるケースはよくあります。ご自身の共有持分のみを売却するだけなので、この場合はもう1人の方の同意は不要です。

あくまでも片方の名義者が売却先を見つけ、手続きするだけです。所有していた不動産の全体を売却する場合は2人とも同意をする必要がありますが、離婚で関係が悪化したケース等は片方が同意を得ることなく売却を進めるケースがよくあります。

共有持分のマンションを売却するには?

共有持分のマンションを売却する場合には、どのような方法が考えられるでしょうか。例として引き続き夫婦2名の共有名義のマンションがあるが、離婚で処分すると仮定しましょう。この場合離婚で片方の方が家を出る場合、共有持分を売却する方法は3つあります。

まず1つ目は、自分の名義を不動産会社へ売却するケースです。この場合は相手方と話し合いをせずに売却できます。しかし、不動産の一部分の共有持分を買取している不動産会社はまだまだ少ないです。業者探しを事前に行う必要があります。

2つ目の方法は相手方への売却です。離婚時の場合は財産分与を行うことが基本のため、まずは相手へ自分の共有持分を売却し、相手から現金の形で財産分与を得る方法があります。この場合、単独所有者となった方はマンションに残ることが多いです。また、離婚時はスムーズな不動産売却で一括現金化を目指すこともあります。この場合、まずは相手へ共有持分を贈与するケースがあります。

3つ目が、双方の同意を取り一気にマンションを売却するケースです。共有名義人2名の同意を取って売却するので、スムーズに手続きができます。

売却するうえでの注意点は?

共有持分のみを売却する場合には、通常の売却と比べると3つの注意点があります。

まず1つ目は、市場価格より大幅に安くしか売れない可能性があるという点です。とくに相手の同意を得ずに1つの不動産の一部分の共有持分を売却する場合、いわゆる訳あり物件として扱われる可能性が高く、とても安くしか買ってもらえない可能性があります。しかし、自分以外の共有名義人との関係が悪化している場合は、話し合いをせずに売却できる大きなメリットがあります。

2つ目は、相続が絡むと複雑化するケースです。共有名義人が複数人いる場合、その中の1名が亡くなってしまうと相続が発生します。子どもや兄弟など、今まで共有名義人ではなかった方に持分が移行してしまいます。法定相続人が複数いる場合はさらに権利が分散化するようです。相続が背景にあると共有持分の扱いが複雑化し、売却手続き以前に問題が起きてしまうので弁護士や司法書士などのアドバイスが必要になります。

最後に、新たな購入者との関係が生じる問題です。ある共有持分の所有者が突然第三者である不動産会社へ売却を行った場合、まだ残りの共有持分を所有している方は、まったく知らない不動産会社とお付き合いをする必要が生じます。残りの持分の売却を求められる等、複雑な関係が生じる可能性があります。共有物分割請求訴訟に発展しないように、事前に新しい相手方と話し合う機会を持つことがおすすめです。

スムーズに売却するには?

共有持分の売却をスムーズに行うには、本来別の共有持分者との話し合いを行い、相手方に買い取ってもらうか不動産全体の売却に同意をしてもらうことが望ましいでしょう。

しかし、離婚や相続など別の複雑な事案が絡まっている場合には、共有名義を解消するための「共有物分割請求」を事前対策として行う方法もあります。

この場合訴訟を行うことになるので、事前に共有持分者間の関係や売却を目指す理由などを弁護士に相談することになります。しかし、不動産会社の中にはこうしたトラブルも予想した上で一部分の共有持分の購入を行うところもあるので、購入金額などの見積もりを出してもらい、納得できる内容なら売却を急ぐことも1つの解決策です。

 

現在共有持分の売却を検討している場合、不動産全体の価値が現在いくらなのか、一部分の共有持分を売却した場合はいくらの相場なのか把握することがおすすめです。しっかりと現在の不動産価値を確認し、よりメリットがある方法で売却できるように、当事者間の相談や不動産会社への相談を行いましょう。また、ケースによっては早めに弁護士に相談をすることもおすすめです。

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