共有持分はどうやって決まるの?自分の共有持分の価格は調べられる?

公開日:2022/02/15  最終更新日:2021/12/03


マンション購入時などによく導入されている「共有持分」という不動産の所有方法ですが、複数人で1つの不動産を所有するため、売却時には単独所有時よりも複雑になる傾向があります。そもそも共有持分はどのように割合が決まり、売却の時に自分の持分の価格を調べるにはどうしたらよいのでしょうか。

持分の割合は出資額によって決まる

不動産を取得する際に住宅ローンなどの事情で、共有名義で登記することがあります。この際に共有持分の割合を決定しますが、どのように決めているのかご存じでしょうか。

たとえば両親とその子どもの3名で共有名義にしたからといって、3分の1ずつの共有持分になるわけではありません。共有名義の人数で持分を等分するわけではないのです。

持分の決定は不動産取得時に「いくら出資したか」によって決定します。両親と子で3分の1ずつに等分したい場合には、取得時の費用を均等に負担することが求められます。

持分の決定を出資額によらず安易に等分してしまうと、実際は取得費用を出していない人に不動産の所有が移行したため、「贈与」とみなされるようです。すると取得に関する費用以外の税金が発生するので注意が必要です。

共有持分の売却額はどうやって決まるのか

共有持分については不動産の取得時に考慮する必要がありますが、売却時にはさらに踏み込んで注意が必要です。共有持分を売却する際には、自分の持分に関して売却の適正な金額を把握しておく必要があります。では、共有持分の売却額はどのように決まっているのでしょうか。

共有持分の売却額の相場は一般的に、単独所有時の売却額よりも低い傾向です。売却額の相場は、「不動産全体の相場×共有持分」に対して地域事情や所有者の事情によって減額します。たとえば1,000万のマンションについて2名がそれぞれ500万ずつ出資していると、共有持分は2分の1です。

売却額は取得時より相場は下がっていることが多いので、全体の売却が900万とすると、「900万×0.5=450万」が共有持分1名の理想売却益です。しかし、現実としては不動産の一部所有を売るわけなので、相場としてはその半分程度、200万~225万程度と見込まれます。地価が低いエリアや複雑な要因が絡んだ売却理由の場合、さらに下落する傾向です。

自分の共有持分の売却額を調べるには?

では、もしも実際に自分の共有持分を売却する段階に来たら、どのように売却額を調べればよいのでしょうか。実際の不動産の売却額を知るには、現在の不動産の状態や売却における他の共有名義人との関係、地価や周辺環境の事情などを踏まえて価格を決定します。

そのため、まずは複数の不動産会社に売却の見積もりを依頼するようにしましょう。共有持分の査定は、不動産会社によっても開きが大きいので、複数社取得することが理想です。ほとんどの不動産会社は査定を無料で実施しています。ただし、共有持分の一部買取は行っていない不動産会社も多いので注意が必要です。共有持分の買取に力を入れている不動産会社を選ぶようにしましょう。

どんな共有持分なら高く売れるのか

せっかく共有持分を売却するなら、できるだけ高く売却したいものです。では、どんな共有持分のなら高く売却することが可能でしょうか。高く売るための条件は3つあります。

まず1つ目は、立地条件です。人気のエリアに立地している不動産の場合、共有持分であっても高く売れる傾向があります。

2つ目はローンの完済が終わっていることです。住宅ローンを理由に共有持分にした場合、不動産の所有には抵当権がついています。つまり抵当権が抹消されていないとそもそも売却ができないようです。しかし、完済していれば抵当権がないうえ債権者の許可を得る必要もありません。

厄介な手続きが少ないので、買取価格にも考慮されます。抵当権抹消を金融機関に依頼する場合には売却時に時間を要します。もしも完済しているのに抵当権残りがあれば、早めに抹消の依頼をしておくと売却もスムーズです。

最後に、トラブルの有無です。不動産会社としてはできるだけトラブルの少ない物件を求めています。共有名義者間で激しい対立があり、訴訟や調停などに発展しそうなケースでは、査定価格も低くなります。また、購入を断られることもあるようです。

しかし、共有持分のみの売却は相手方の承諾がなくても可能なので、査定が低くても弁護士や司法書士などの法律家がサポートしているケースでは、必要以上に価格は下がらないこともあります。また、隣人間との地境トラブルがないことなどもポイントです。

 

一般的な不動産売却よりも複雑化しやすい共有持分の売却には、価格の決定や相場が厳密に法整備されているわけではありません。買取を行う不動産会社の裁量によるところも大きいようです。そのため、共有持分の売却を検討した場合、複数の不動産会社に見積もりを依頼し相談を重ねるようにしましょう。また、離婚や相続による売却の場合には法律家のアドバイスを受けておくこともおすすめです。

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