共有持分を売却したい!持分の3つの鑑定評価方法とは?

公開日:2020/11/15  最終更新日:2020/11/04


夫婦でお金を出し合って購入した、突然の相続で自分が管理することになった不動産を共有名義不動産と言います。その中で自分の所得権がある部分が「共有持分」に当たります。共有持分売却で処分する事も可能なのですが、その際注意したいポイントもあります。そこで今回、共有持分売却の鑑定評価についてポイントを3つご紹介します。

共有持分の押えておきたいポイント

仮に4000万円の家を購入するとして、夫3000万、妻が1000万を出して購入したとすれば、それぞれの共有持分は夫が7,5で妻が2,5という事になります。ただし、厳密にその割合だけしか建物を使えないという事ではなく、持分を有していれば建物を使う事自体には支障はありません。

つまり、概念的な話であって強制力が伴う種類の話では無いという事です。この共有持分は、複数人数が権利を持つ事になると売却したい人とそうでない人の間で裁判になってしまう事等も多く扱いがとても難しい不動産案件になります。

ですが、共同名義にしておけば年収や資産が多いと見なされますので、その分不動産を購入出来る幅が広がるメリットが見込めます。他にも住宅ローンや売却時の控除、相続税の節税と言った面で単独で不動産購入する時よりも便利な点が数多いです。

ただ、同時にデメリットも存在し共有持分を持った人全員が承諾しなければ物件の売却は出来ません。他にも共有者の片方が仕事を辞めたり、他界したりすると贈与や相続関係で揉める事もあります。ですが、「自分が持っている共有持分売却がしたいだけ」というのでしたら、やってやれない事はありません。

しかし、片方が亡くなり単独名義になっているケースを除外すると賃貸をするにしても、売却するにしても条件が厳しい物件となりますので、中々買い手を探すのは難航する事も多いです。共有持分売却には、まずこれらの点を把握しておく必要があります。

3つの共有持分鑑定評価法

基本的に共有持分売却は難度が高く、法的にも揉める目算が高い案件なので仮にやるとしたら不動産鑑定士に鑑定評価をお願いした方が無難です。ちなみにその場合に不動産鑑定士は、原価法と取引事例比較法、そして収益還元法の3種類で鑑定します。

原価法とは評価対象の不動産を、仮に再度購入したとして価格を導き出す方法で、取引事例非核法は過去の近い条件の案件を参考に価格を出す方法になります。そして収益還元法は不動産によってもたらされる収益を元に価格を出す方法で「直接還元法」と「DCF法」の2種類内容があると思って下さい。

ちなみに、どの鑑定法になった場合でも共通ですが不動産鑑定士は客観的基準に基づき鑑定を行います。つまり、鑑定士によって数百万円から数千万円の誤差がつくという様な事は何らかの取違で違う資料や基準で考えでもしていない限りは基本的に起きないという事です。

その点を考慮するならば、「鑑定面に余り大きくお金を使いたくない」という様な場合には、鑑定報酬の額を見比べた上で妥当と思える会社に依頼するというのも1つの考えと言えます。

その点を考慮するならば、日頃から信用出来る不動産鑑定士や事務所を見繕っておき、相談を頻繁にしておく等は考えておいても損は無いです。相続関係の時等は、他の配慮が必要な法的な事柄とも絡みますので不動産部分だけでも早い間に準備をしておいた方が安心出来ます。

共有持分売却時に発生する税金関係の問題

譲渡所得税、固定資産税等の問題が共有持分売却時には発生する事があります。ちなみに、状況によっては遺産分割協議で共有部分となった場所を処分するに辺り、相続税の考慮の必要が出る事も少なくありません。その点を考慮するのであれば、売却内容によっては不動産鑑定士以外に税理士への依頼も考えた方が良い事も多いです。

ちなみに内容がとても複雑な事になるケースも多く、税理士によっては相続関係を不得意としている事も珍しくありませんので専門性が高い事を明言している事務所を探す様にするのが大前提となります。共有持分を売却する事で親族間の揉め事から早抜けしたいとい、遺産分割協議が進まず税金だけを無駄に払い続ける状況から解放されたいという事で段取を急ぎたいという人も少なくありません。

その意味では、段取を出来るだけ早くクリアしたい気分になるのも当然の事ですが、扱いを誤ると場合によっては数千万単位の損失が出る様な案件です。ですので、税理士関係の段取を考える時には、不動産鑑定士判別の時とは違い慎重に事務所を選抜する事を心掛けて下さい。

ちなみに、共有持分売却では無く放棄するという選択肢もありますが、その場合は放棄部分は他の権利者に割振られる事となり、自分はそこから何かの利益を得られるという事はありません。これらの段取が全てクリア出来ているならば、後は買取業者か仲介業者のどっちかを選んで話を進めるのも1つです。

 

共有持分売却には、原価法と取引事例比較法、そして収益還元法の3種類があります。どの方法を使う場合でも不動産鑑定士は客観的評価基準に基づく為、事務所ごとに金額が数千万以上変わるという様な事は無いです。ただし、相続関係も絡み税理士の力も必要になる場合は話が変わります。税理士により、得意不得意がハッキリ出ますので選抜には細心の注意が必須です。

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