他の共有者持分が競売に掛けられたら自分の共有持分はどうなる?

公開日:2020/06/15  最終更新日:2020/06/17

不動産を所有する場合でも夫婦関係で1つの不動産を持つ場合、どちらか一方の名義にしても良いですが、共有にすることも可能です。これにより、夫婦間の財産を平等にすることが可能になります。ところが共有にした場合には、様々な問題が発生します。例えばその共有者の不動産を競売にかけられる場合がこれに該当します。

住宅ローンがあるかないかで状況が変わってくる

共有持分が発生する場合の1つは、夫婦で1つの土地や建物を手に入れた場合です。この場合、片方の名義だけにしてしまうと、離婚したときに財産の帰属が名義人の方になってしまうため、名義を持っていない方は不利になると考えられます。そこであえて共有にする考え方があるわけです。

ところが、この夫婦が離婚しそれぞれ共有持分を持った状態で、片方が破産してしまった場合は、様々な問題が考えられます。その1つが、競売されることです。

基本的に破産した場合には、財産関係は全て没収されます。不動産に関しても例外ではなく、競売と言う形で所有している不動産を売りに出さなければいけません。

しかも強制的に売りに出すことになるため、競売を希望していない場合でも何も手を講じなければ避ける事はできません。 ただこの場合でも、住宅ローンが完全に返済し終わっているとすれば、自分のほうの共有持分は一切影響なく破産した方の持分だけ競売にかけられます

一方で、共有している土地の住宅ローンがまだ残っている場合は、自己破産していない方の不動産も同時に競売にかけられてしまうわけです。なぜなら、住宅ローンを組んだ時にどちらか片方の共有持分だけに担保権を設定することができないからです。

担保権を設定するとすれば、土地や建物全体に設定します。そうだとすれば、いくら2人の間で共有持分の取り決めをしたとしても、片方だけ競売にかけられる事は無いわけです。

競売されてしまう場合、これを防ぐための対策が2種類あり、1つが共有持分を任意売却することです。そしてもう一つは、競売にかけられている方の不動産を破損していない方の共有者が買い取ることです。

任意売却をする場合の特徴や問題点はどうか

基本的に、まだ住宅ローンが残っていて、もう1人の共有者が自己破産した場合には、自分の土地も競売にかけられてしまいますが、この場合の回避方法の1つが任意売却です。任意売却とは、強制的に売却をするのではなく、不動産を所有している人の意思でその不動産を売却することを意味しています。

これは、自己破産が決まってからおおむね半年以内に行う必要があるでしょう。競売の手続きに入ってからは、任意売却をすることができません。その手続きに要する時間が、破産宣告から半年程度と言われています。 この時は、破産していない方の不動産を所有している側が、共有持分売却をすることになります。

共有持分売却を任意売却と言う形で行う場合には、まず債権者の承諾を得なければいけません。通常このときの債権者は、破産管財人になります。破産管財人とは、破産した人の財産を管理する人のことです。裁判所から指名された人が破産管財人になると考えておけば良いです。

債権者は破産管財人になるため、共有持分売却を任意売却と言う形で行う場合には、まず破産管財人に任意売却をしていいか尋ねることからスタートします。この場合に、破産管財人から断られる恐れもありますが、普通に考えれば競売で共有持分売却をするよりも、任意売却をした方が高く売れる可能性が高いため、任意売却をわざわざ断る事は少ないはずです。後は、任意売却を行ってくれる業者と相談していくらで売却をするか決める必要があります。

破産した方の土地を買い取るパターンはどうか

共有持ち分の片方が破産してしまった場合、競売を防ぐためには破産した方の土地を買い取る方法が考えられます。任意売却の場合は、破産した方の土地も一緒に第三者に売却してしまうことですが、買う場合には自分自身が買うことになり、最終的に買い取りが成功すれば、破産した方の共有持分も自分の土地になりえます。

この方法は優れた方法とも言えますが、いくつかハードルを越えなければいけません。まず1つは、果たして破産した側の共有持分を買うだけのお金があるかどうかです。

この場合には、何らかの収入がなければなかなか難しいでしょう。特に住宅ローンをまだ組んでいる段階では、なかなかお金が貯まりにくいため、よほどの臨時収入がない限り買うのは難しいです。

あるいは、破産した側の建物や土地を絶対自分のものにしたければ、その土地や建物を買い取るために借金をする方法も考えられます。ただやはり住宅ローンを組んだ段階だと借金をしようとしても審査に通すのは難しいため、あまりこの方法は現実的ではありません。

そうだとすれば、臨時収入が入ることに期待するしかありません。よくある臨時収入とは、相続した場合です。不動産を相続して、そのまま不動産を売却して大きな金額を手に入れれば、自己破産をした側の共有者の不動産を買い取る事は、十分可能になります。 後は、競売される前の段階で買い取りをしなければならないため、破産してから半年間程度が勝負になります。

 

1つの不動産を所有している場合で、片方の共有者が破産した時には自分の共有持分も競売される可能性があります。これを防ぐ方法は、1つが任意売却をして売却をしてしまう方法です。もう一つは、破産した方の土地を買い取る方法が考えられます。

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